ปพพ. มาตรา 149 ตอน สร้างบ้าน-อยู่กินมาหลายปี เจ้าของเดิมไม่โอนให้ สุดท้ายขายต่อคนอื่น ฟ้องศาลชนะคดีได้

คดีนี้ สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยทำขึ้นเป็นลักษณะพิเศษ เป็นสัญญาระหว่างบุคคลต่อบุคคล สามารถใช้บังคับกันได้ตาม ปพพ. มาตรา 149

"นิติกรรม" หมายถึง การใดๆอันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยสมัครใจมุ่งโดยตรงต่อการ ผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคล เพื่อจะก่อ-เปลี่ยนแปลง-โอน-สงวน-ระงับ ซึ่งสิทธิ

• B⇆B โดยการแสดงเจตนา,โดยชัดแจ้ง,โดยปริยาย,โดยนิ่ง
• ต้องชอบด้วยกฎหมาย
• ต้องกระทำด้วยความสมัครใจ/ไม่ถูกหลอกลวง/ไม่สำคัญผิด/ไม่ถูกข่มขู่
• ทำกันได้ทั้งบุคคลธรรมดา/นิติบุคคล
• เกิดความเคลื่อนไหวในสิทธิ 

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กัน ในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือน อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส. ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมดปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกา ต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง

โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านเลขที่......พร้อมขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่...... และส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ในสภาพเรียบร้อยกับชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5,000 บาทแก่โจทก์จนกว่าจะรื้อถอนและขนย้ายทรัพย์สินเสร็จ

จำเลยให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องและพิพากษาว่าที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่...... เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย ให้โจทก์กับทายาทของนาย...... แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่...... เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

ชั้นชี้สองสถาน คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงว่า ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามฟ้อง เดิมที่ดินตามฟ้องเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3) มีชื่อนาง...... เป็นผู้ครอบครอง จำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินตั้งแต่นางสาว......ยังเป็นผู้ครอบครอง ต่อมาปี 2528 นางสาว......ขายที่ดินตามฟ้องแก่นาง...... ครั้นปี 2530 นาง......ขายแก่โจทก์กับนาย......ต่อมาวันที่ 30 ตุลาคม 2532 โจทก์กับนาย......ตกลงให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทโดยระบุคำมั่นในสัญญาเช่าว่า หลังจากนาย......กับโจทก์ออกโฉนดที่ดินตามฟ้องแล้วจะแบ่งแยกโฉนดสำหรับที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยเป็นเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน84 ตารางวา ครั้นวันที่ 22 ธันวาคม 2535 มีการออกโฉนดที่ดินตามฟ้องเป็นโฉนดที่ดินเลขที่...... โจทก์ไม่ยอมแบ่งแยกโฉนดสำหรับที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามคำมั่นในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกลับฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ คู่ความขอสละประเด็นข้ออื่น ๆ ตามคำฟ้องคำให้การฟ้องแย้ง และคำให้การแก้ฟ้องแย้งโดยขอให้ศาลวินิจฉัยในประเด็นข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยโจทก์รับว่าโจทก์กับนาย......ทำคำมั่นในสัญญาเช่ากับโจทก์จริง สำหรับประเด็นค่าเสียหาย หากจำเลยเป็นฝ่ายแพ้จำเลยจะชดใช้ค่าเสียหายตามฟ้องให้โจทก์ โดยบริเวณเนื้อที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามแผนที่พิพาท โจทก์จำเลยแถลงไม่สืบพยาน

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า จำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินเฉพาะส่วนตามโฉนดที่ดินเลขที่...... เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่...... ให้โจทก์ในฐานะส่วนตัวและในฐานะผู้จัดการมรดกของนาย...... แบ่งแยกที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่...... เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย จ.ล.2 ให้จำเลย หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่าโจทก์มีหน้าที่ต้องโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยตามคำมั่นที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 หรือไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า คำมั่นของโจทก์ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 มีลักษณะเป็นคำมั่นจะให้ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 นั้น เห็นว่าตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 มีข้อความว่า ข้อ 10 ผู้ให้เช่าสัญญาว่า เมื่อทางราชการออกโฉนดที่ดินให้ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะไปแบ่งแยกโฉนดให้ผู้เช่าเป็นจำนวนที่ดิน 1 ไร่ 1 งาน 84 ตารางวา ส่วนที่เหลืออีก 8 ไร่ เป็นของผู้ให้เช่าสัญญานี้ที่ดินขาดจากรายการนี้ ผู้ให้เช่าต้องได้ที่ดิน 8 ไร่เต็ม ข้อ 11 การรังวัดแบ่งแยกที่ดินให้ผู้เช่าตามข้อ 10 ถ้าบ้านที่อยู่อาศัยของผู้เช่าอยู่ในส่วนที่ดินของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมรื้อถอนออกไปทันที โดยผู้ให้เช่าจะจ่ายค่ารื้อถอนเป็นเงิน15,000 บาท ดังนี้จะเห็นได้ว่าขณะทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมีความสัมพันธ์กันในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา ข้อเท็จจริงกลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาทปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์ และนาย......ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม ทั้งปรากฏว่าเมื่อโจทก์ยื่นคำฟ้องก็ระบุในคำฟ้องว่า จำเลยเข้าอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทในปี 2532 โดยไม่มีสัญญาเช่าหรือข้อผูกพันใด ๆ แสดงให้เห็นว่าโจทก์พยายามปิดบังข้อตกลงตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาท ส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้นำที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทไปขออกโฉนดที่ดิน ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1 ไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามฎีกาของโจทก์ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์จำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 บัญญัติว่า สัญญานั้นท่านให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย ดังนี้ เมื่อโจทก์นำที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทไปออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.ล.1

ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องโจทก์ได้ตามคำร้องของโจทก์ ซึ่งโจทก์อ้างว่าไม่ชอบนั้น ได้ความว่า เดิมนาย...... ในฐานะทายาทของนาย......และผู้รับมอบอำนาจจากนาง......กับบุตรทุกคนของนาย...... ซึ่งเป็นทายาทนาย......เป็นโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยคดีนี้แต่หลังจากฟ้องคดีแล้ว ศาลชั้นต้นมีคำสั่งตั้งนาง......เป็นผู้จัดการมรดกของนาย......ผู้ตาย โจทก์จึงมายื่นคำร้องขอแก้ฟ้องเปลี่ยนเป็นนาง......ในฐานะผู้จัดการมรดกของนาย...... โดยนาย......เป็นผู้รับมอบอำนาจเช่นเดิม เห็นว่าในปัญหาดังกล่าว โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ เมื่อจำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอเป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้น ฉบับลงวันที่ 25 เมษายน 2539 ซึ่งโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆทั้งหมด ดังนี้ ถือว่าปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์จึงไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์ภาค 1 โจทก์จะยกขึ้นฎีกาต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้

พิพากษายืน

อ่านต่อ...